第三章 使 用

第十六條【使用原則】物業(yè)專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主決策、方便快捷、?？顚Ｓ谩⒐_透明、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

業(yè)主決策物業(yè)專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的業(yè)主人數(shù)比例和業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)比例要求。

第十七條【使用范圍】物業(yè)專項維修資金除根據(jù)本規(guī)定第四條使用外，共有物業(yè)維修、更新和改造過程中所產(chǎn)生的設(shè)計、監(jiān)理、驗收及結(jié)算等費用也可從物業(yè)專項維修資金中支出。

鼓勵探索建立維修保險制度。經(jīng)業(yè)主大會決定，可以使用物業(yè)專項維修資金購買共有物業(yè)維修保險。

第十八條【使用資金的分?jǐn)偂课飿I(yè)專項維修資金的使用分?jǐn)偡绞接蓸I(yè)主大會決定。業(yè)主大會沒有約定或者約定不明確的，按照以下方式進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>

(一)物業(yè)專項維修資金用于全體共有部分的，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主專有部分建筑面積之和的比例共同承擔(dān)。

(二)物業(yè)專項維修資金用于部分共有部分的，由該部分共有部分業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占該部分共有部分建筑面積之和的比例共同承擔(dān)。

第十九條【使用情形】使用專戶統(tǒng)一管理的物業(yè)專項維修資金的，可以區(qū)分為專項使用、日常使用和應(yīng)急使用三種情形。專項使用適用于共有物業(yè)大、中修和專項更新、改造以及安全檢測鑒定等項目;日常使用適用于共有物業(yè)日常小額維修項目;應(yīng)急使用適用于緊急情形下的應(yīng)急處置和應(yīng)急維修項目。業(yè)主大會可以通過管理規(guī)約等約定專項使用和日常使用的具體劃分標(biāo)準(zhǔn)和適用范圍。

專項使用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定實施;日常使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會決定授權(quán)業(yè)主委員會組織實施;應(yīng)急使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照本規(guī)定組織實施。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金賬戶余額低于首期維修金百分之三十的，只能用于本規(guī)定第二十四條所列應(yīng)急維修事項;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分棟物業(yè)專項維修資金賬戶余額低于本棟首期維修金百分之三十的，只能用于本棟應(yīng)急維修事項和業(yè)主大會決定使用物業(yè)專項維修資金事項。

第二十條【申請使用】申請使用物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)先行在物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)注冊，關(guān)聯(lián)代收付結(jié)算專戶，并完成項目棟和分戶信息的錄入和核對工作。

物業(yè)管理區(qū)域分棟分戶信息與不動產(chǎn)登記部門登記的信息不一致的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對本物業(yè)管理區(qū)域的分棟分戶信息予以核實確認(rèn)。有不動產(chǎn)登記的，以市不動產(chǎn)登記部門登記的信息為準(zhǔn);沒有登記的，根據(jù)不動產(chǎn)買賣合同等資料確定棟、房號和建筑面積等具體信息。

第二十一條【專項使用程序】專項使用物業(yè)專項維修資金的，按照以下程序辦理：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)情況或者業(yè)主要求，制定檢測鑒定、維修、更新或改造方案(以下簡稱“維修方案”)。維修方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修項目、維修程度、預(yù)算費用、分?jǐn)偡秶蜆?biāo)準(zhǔn)、施工單位選定方式、竣工驗收和結(jié)算原則等內(nèi)容。沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會可委托施工單位制定維修方案。

(二)業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會或者組織相關(guān)業(yè)主投票表決。

(三)表決通過后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將維修方案中的相關(guān)信息及電子申請材料錄入物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)，并核對預(yù)分?jǐn)傂畔ⅰ?/p>

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持維修方案、業(yè)主大會決議或者部分業(yè)主的書面同意等材料到區(qū)管理機構(gòu)申請首期款項備案(首期款項不得超過項目經(jīng)費預(yù)算款項的百分之六十)。維修預(yù)算費用超過十萬元的，需提供第三方造價審核機構(gòu)的審核結(jié)論。

(五)區(qū)管理機構(gòu)備案完成后，市管理機構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機構(gòu)的首期款項劃撥通知劃撥首期款。

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照維修方案組織實施。業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織竣工驗收，并出具驗收合格意見。業(yè)主委員會委托專業(yè)機構(gòu)驗收的，由專業(yè)機構(gòu)出具驗收合格文件。

(七)維修項目竣工驗收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)上傳有關(guān)申請材料至物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)并核對尾款分?jǐn)傂畔⒑?，持竣工驗收合格文件、合法票?jù)和結(jié)算資料等到區(qū)管理機構(gòu)申請尾款備案。備案完成后，市管理機構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機構(gòu)的尾款劃撥通知劃撥尾款。

對物業(yè)管理區(qū)域已墊資完成且造價未超過十萬元的維修工程，可在工程竣工驗收合格后按照本條款中的尾款申請流程一次性申請物業(yè)專項維修資金，申請時所提交資料應(yīng)當(dāng)包括首、尾款的申請材料。

第二十二條【日常使用】日常使用物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主大會可以決定設(shè)立用于共有物業(yè)日常小額維修的備用金及其額度，并決定業(yè)主委員會可以對不超過業(yè)主大會決定限額的備用金使用和再次申請進(jìn)行審核。

備用金的額度不得超過物業(yè)管理區(qū)域日常維修金年度應(yīng)收總額的百分之三十。備用金使用完畢，經(jīng)核銷后可再次申請，年度累計總額不得超過當(dāng)年收取的日常維修金總額。

業(yè)主大會決定設(shè)立備用金的，由業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)持業(yè)主大會設(shè)立備用金的決定，向區(qū)管理機構(gòu)提出備案申請，辦理備用金首次劃撥手續(xù)。劃撥的備用金應(yīng)當(dāng)存入業(yè)主大會指定的賬戶。業(yè)主大會未指定的，存入業(yè)主共有資金賬戶下設(shè)立的日常維修金子賬戶。

市管理機構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機構(gòu)的劃撥通知書劃撥款項。

第二十三條【備用金的使用、核銷和再次申請】使用備用金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將備用金使用方案提交業(yè)主委員會審核，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

備用金額度使用完畢并經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持備用金使用方案、分?jǐn)偯骷?xì)、合法票據(jù)等資料，向區(qū)管理機構(gòu)辦理核銷手續(xù)。

需再次申請備用金的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在辦理核銷時向區(qū)管理機構(gòu)一并提出辦理再次申請劃撥手續(xù)。市管理機構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機構(gòu)的劃撥通知書劃撥款項。

第二十四條【應(yīng)急情形】物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)下列情形，須立即消除安全隱患的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請應(yīng)急使用物業(yè)專項維修資金：

(一)物業(yè)的天臺、外墻等共用部位發(fā)生嚴(yán)重滲漏的。

(二)電梯發(fā)生沖頂、蹲底(墜落)及其他故障，可能危及人身安全的。

(三)消防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)功能故障，存在重大安全隱患的。

(四)樓體等共用部位墻面飾面有脫落危險，玻璃幕墻炸裂，地面塌陷等危及公共安全的。

(五)共用部位的樓地板、扶梯踏板、陽臺、曬臺、扶梯等存在脫落危險，危及人身安全的。

(六)未向供水部門辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的供水主管道、進(jìn)水管、水泵泵體、泵電機等用水設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，導(dǎo)致供水中斷的。

(七)未向供電部門辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的高壓柜、環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、線路等供電設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，存在用電安全隱患的。

(八)未向供水部門辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞等造成功能障礙，危及公共安全的。

(九)其他共用部位及共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)安全隱患，危及公共安全的。

發(fā)生前款規(guī)定情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取緊急處置措施、開展應(yīng)急維修，并告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對維修事項和緊急情形予以確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時應(yīng)書面告知物業(yè)管理區(qū)域所在地的區(qū)住房和建設(shè)部門和街道辦事處。應(yīng)急處置費用可從物業(yè)專項維修資金中列支。物業(yè)管理區(qū)域無業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)告知所在地的街道辦事處。業(yè)主委員會無正當(dāng)理由不對維修事項和緊急情形予以確認(rèn)的，所在地街道辦事處可據(jù)實代為確認(rèn)。

第二十五條【應(yīng)急使用程序】應(yīng)急使用物業(yè)專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)擬訂應(yīng)急維修方案，應(yīng)急維修方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修項目、預(yù)算費用、分?jǐn)偡秶蜆?biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

應(yīng)急維修費用在十萬元以下的，工程竣工后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)立即按照應(yīng)急維修方案組織驗收。驗收合格后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持業(yè)主委員會的書面意見向區(qū)管理機構(gòu)申請核銷，并將應(yīng)急維修方案及使用分?jǐn)傂畔浫胛飿I(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)。應(yīng)急維修費用在二萬元以上十萬元以下的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)具有造價咨詢資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)審核的結(jié)算報告。

應(yīng)急維修費用在十萬元以上的，按照以下程序辦理：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將應(yīng)急維修方案有關(guān)信息錄入物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)并核對預(yù)分?jǐn)傂畔⒑?，持業(yè)主委員會書面意見、街道辦事處的審核意見或者相關(guān)部門整改通知書、經(jīng)具有造價咨詢資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)審核的預(yù)算報告等資料向區(qū)管理機構(gòu)申請劃撥首期款項(首期款項不得超過工程預(yù)算費用的百分之五十)。

(二)市管理機構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機構(gòu)的劃撥通知書劃撥相應(yīng)款項。

(三)工程竣工后，業(yè)主委員會按照應(yīng)急維修方案組織驗收和結(jié)算。結(jié)算報告應(yīng)當(dāng)經(jīng)具有造價咨詢資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)審核。

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將竣工驗收、結(jié)算及應(yīng)急使用分?jǐn)傂畔浫胛飿I(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)、核對分?jǐn)傂畔⒉⑸蟼饔嘘P(guān)電子申請材料后，持竣工驗收合格文件、合法票據(jù)和結(jié)算資料等到區(qū)管理機構(gòu)申請尾款劃撥。市管理機構(gòu)根據(jù)區(qū)管理機構(gòu)的尾款劃撥通知書劃撥尾款。

應(yīng)急維修費用在十萬元以上、物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行墊付應(yīng)急維修費用的，可以在應(yīng)急維修工程竣工驗收合格后，持本條第三款所列的資料向區(qū)管理機構(gòu)辦理核銷手續(xù)，核銷時可申請一次性撥付。

第二十六條【其他支出費用】下列情形發(fā)生的費用應(yīng)當(dāng)由相應(yīng)的責(zé)任單位或當(dāng)事人承擔(dān)：

(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位在保修期內(nèi)承擔(dān)的共有物業(yè)維修、更新和改造費用。

(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修和管養(yǎng)費用。

(三)因人為損壞共有物業(yè)，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費用。

(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)約定，應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理費中列支的共有物業(yè)的維修和養(yǎng)護(hù)費用。

前款規(guī)定的情形，如因與第三人發(fā)生費用支付爭議而導(dǎo)致訴訟、仲裁等無法及時得到相關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等費用的，可以從物業(yè)專項維修資金中先行墊支。相關(guān)費用收回的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時補充物業(yè)專項維修資金。